Покупка недвижимости в Швейцарии

Высокий уровень жизни, низкая инфляция, лучшее в мире здравоохранение, высокий уровень образования, великолепная природа и прекрасный климат, роскошные горнолыжные курорты - можно долго перечислять преимущества жизни в Швейцарии. Все это делает покупку недвижимости в этой альпийской стране такой привлекательной. Швейцария - небольшая страна с ограниченным предложением на рынке жилья, но покупка недвижимости здесь является общемировым трендом. Покупка недвижимости в этой стране - это долгосрочная и надежная гарантия для инвестиций.

Покупка недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и занимает от 4 до 9 месяцев в зависимости от характера сделки. После выбора объекта для покупки в одобренном властями месте покупатель выплачивает процент от стоимости недвижимости (5-30%) или вносит фиксированную стоимость (от 5 до 200 тыс. швейцарских франков). Сумма перечисляется на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве депозита. Далее подписывается договор о намерениях (la promesse de vente), в котором оговариваются все условия сделки, сроки, штрафные санкции, а также включается положение о депозите.

Затем нотариус выполняет проверку юридической чистоты сделки и отправляет в земельную комиссию кантона заявление на предоставление покупателю разрешения на покупку (квоты). Процесс получения квоты может занимать несколько месяцев. Но некоторые объекты недвижимости продаются уже с готовым разрешением на покупку.

После получения квоты продавец и покупатель заключают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Все сделки по покупке недвижимости в Швейцарии заверяет нотариус. Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы.

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель выплачивает всю сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта недвижимости покупатель обычно переводит 30% средств авансом, а остальную сумму вносит после сдачи объекта в эксплуатацию, однако возможны и другие схемы оплаты. Важно знать, что в Швейцарии не существует законов, защищающих интересы покупателей в сделках с недостроенной недвижимостью. Поэтому при покупке строящегося объекта необходимо консультироваться только с профессионалами, чтобы не оказаться в положении обманутого дольщика.

При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус - заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (иностранцы могут владеть только одним объектом недвижимости на семью). Приобретенный иностранцем объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих пяти лет.

После этого нотариус пересылает покупателю счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный кадастр. После уплаты договор купли-продажи регистрируется в кадастре, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником недвижимости. Еще один немаловажный фактор, влияющий на права приобретения жилой недвижимости в Швейцарии, - вид на жительство. Существует несколько категорий ВНЖ, от которых зависит возможность покупки квадратных метров. На операции с коммерческой недвижимостью для иностранцев в Швейцарии нет никаких ограничений. Но что касается жилья, существуют строгие правила. Если иностранец не является резидентом Швейцарии (не имеет вида на жительство категорий «B» или «С»), то для оформления покупки объекта жилой недвижимости ему потребуется специальное разрешение. На практике такое разрешение выдается редко. Исключение составляют дома или квартиры в курортных зонах, которые будут использоваться для отдыха, и на которые выделена квота для зарубежных покупателей.

Если разрешение имеется или не требуется, то при совершении сделки, которая всегда должна осуществляться только через нотариуса, необходимо предъявить паспорт, подтверждение кредитоспособности покупателя и наличия у него необходимых денежных средств для покупки. Нерезидент страны может приобрести собственность, только при наличии специального разрешения - квоты. Их количество власти Швейцарии лимитируют по кантонам для поддержания стабильности рынка недвижимости, а для ряда ключевых направлений страны их не выдают вообще - к ним относятся Цюрих, Женева, Берн, Базель, Лозанна. Наибольшее число разрешений на покупку жилья иностранцами выдаётся в туристических регионах и итальянской части Швейцарии, например, в кантонах Вале, Граубюнден, Тичино, Берн.

Кредитование

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank. Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой - примерно 1%, по кредиту на 10 лет с фиксированной ставкой - примерно 1,8% годовых. Для иностранцев ставка будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок от двух до 10 лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50-60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Этапы покупки недвижимости в Швейцарии

Покупка недвижимости в Швейцарии - процесс не быстрый и по времени может занять около 9 месяцев. Важно отметить, что все сделки проходят через нотариуса, что гарантирует их чистоту. За исключением тех случаев, когда недвижимость приобретается путём покупки акций компании. Рассмотрим основные этапы покупки недвижимости в Швейцарии:

1. Первое, что мы рекомендуем сделать, - это заключить договор с проверенным и надёжным агентом. Это обеспечит быстрый и оптимальный выбор объекта и гарантирует грамотное исполнения всех шагов сделки купли-продажи.
2. Вторым важным шагом является открытие расчётного счета в швейцарском банке. Для проведения сделки необходимо будет перевести денежные средства на счёт нотариуса. На данный момент они неохотно принимают средства из иностранных банков и в 9 из 10 случаев отказывают. На открытие счета понадобится около двух-трёх месяцев и от 500 000 CH.
3. После выбора и осмотра объекта, на него создаётся резервационный договор. Потребуется перевести до 5% от стоимости объекта в качестве подтверждения сделки.
4. Далее назначается дата сделки. Выход на неё может занять до трёх месяцев.
5. На самой сделке должны присутствовать агент, нотариус, юрист, покупатель и продавец. Также необходимо, чтобы на дату подписания договора, вся сумма по сделке уже была на расчётном счёте. Либо собственные средства, либо финансирование банком.
6. После заключения сделки нотариус отправляет документы в земельный регистр и запрашивает квоту. Нотариус заранее удостоверяется, что в данном регионе имеется разрешение на продажу недвижимости, вся ответственность за получение квоты полностью лежит на нем.
7. После получения квоты, а на это в среднем уходит 2-3 месяца, нотариус фиксирует передачу прав собственности и уведомляет об этом продавца и покупателя.

Расходы на сделку

В среднем затраты на передачу права собственности составляют около 5,5% в зависимости от кантона и наличия кредита и распределяются так:

• Затраты на нотариуса - 1,5-2%. В случае наличия кредита нотариус берет на себя оформление ипотечной залоговой бумаги и её регистрацию в земельном регистре в качестве гарантии банку возврата кредита.
• Различные налоги на передачу собственности - 1,5-3 %

Дополнительно оплачиваются:

• Услуги агентства или агента недвижимости в среднем в размере 1,5% от сделки.
• 100-150 франков в час за услуги переводчика, это включает перевод бумаг, сопровождение. В среднем на сделку требуется 20 часов. При обращении к профессиональному агенту, обязанности переводчика он может взять на себя.
• В некоторых кантонах (например, Во) обязательным является страхование зданий и мебели от пожара, что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества.

Пример

Апартаменты - 4,5 комнаты, 140 кв. м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.

• Стоимость недвижимости - CHF 705'000
• Налог на передачу земельной собственности (1,8%) - CHF 12'860
• Услуги нотариуса (ориентировочно) - CHF 7'050
• Пошлина земельного реестра (ориентировочно) - CHF 3'300
• Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами - CHF 1'240
• Полная меблировка (ориентировочно) - CHF 8'300
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами - CHF 737'750

Несколько советов по совершению сделки покупателям недвижимости в Швейцарии.

1. Пользоваться услугами профессиональных агентов и привлекать при необходимости специалистов в сфере налогов и юристов. Это ускорит процесс сделки, избавит от возможных рисков и обеспечит её эффективность.
2. Заранее определиться с регионом покупки. Небольшой тур по стране поможет Вам сделать верный выбор. Выбирайте «второй дом» себе по душе.
3. Заранее откройте расчётный счёт в швейцарском банке. Это даст возможность моментально среагировать на понравившийся объект и инициировать сделку.
4. Прежде чем приобрести недвижимость, оцените затраты на её содержание. В среднем в год 1% стоимости объекта уйдут на оплату налогов и 1,5 % на эксплуатацию. Содержание апартаментов обойдётся намного дороже по сравнению с домом, все дополнительные услуги оплачиваются отдельно.
5. На самой сделке должны присутствовать агент, нотариус, юрист, покупатель и продавец. Также необходимо, чтобы на дату подписания договора, вся сумма по сделке уже была на расчётном счёте. Либо собственные средства, либо финансирование банком.
6. Курортную недвижимость в Швейцарии приобретайте исключительно для собственного проживания. Ее последующая сдача в аренду ограничена федеральным законом. Согласно этому закону, иностранцы не имеют права сдавать недвижимость в аренду не более 11 месяцев в году.